Caution non restituée : délais légaux, retenues possibles, justificatifs, courrier et recours pour récupérer votre dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution") doit être restitué dans des délais stricts fixés par la loi du 6 juillet 1989 :
Ces délais courent à partir de la remise des clés, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée.
Passé ces délais, le propriétaire est en faute — et vous avez des recours concrets.
Tous les motifs de retenue ne sont pas légaux. C'est là que la majorité des litiges naissent.
Depuis le décret du 30 janvier 2002, une grille de vétusté peut être appliquée. Elle définit la durée de vie normale des éléments du logement. Une peinture a une durée de vie estimée à 7 ans : si elle en a 5 au moment de votre départ, le propriétaire ne peut retenir que 2/7e du coût de remise en peinture — pas la totalité.
Si votre bail mentionne une grille de vétusté, elle s'applique obligatoirement. Certaines agences utilisent des grilles types recommandées par la loi ALUR.
Commencez par un email ou SMS rappelant la date de remise des clés et le délai légal dépassé. Conservez la preuve d'envoi.
Sans réponse sous 8 jours, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure le propriétaire de restituer la caution dans un délai de 8 jours.
Mentionnez explicitement :
C'est l'arme la plus puissante à votre disposition : tout retard de restitution au-delà du délai légal entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Exemple : loyer de 800 €, caution de 800 €, retard de 3 mois → vous pouvez réclamer 800 € + 240 € de majoration = 1 040 €.
Cette majoration s'applique automatiquement, sans décision de justice. Mentionnez-la dans votre mise en demeure.
Avant de saisir la justice, vous pouvez saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de votre département. Elle tente un accord amiable entre les deux parties. La démarche est gratuite et peut aboutir en 2 à 3 mois.
En l'absence d'accord, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile. La procédure est simple pour les montants inférieurs à 5 000 € : vous pouvez vous y présenter sans avocat.
Le juge peut :
[Votre nom et prénom] [Votre adresse actuelle]
À [Nom du propriétaire ou de l'agence] [Adresse du propriétaire]
Fait à [ville], le [date]
Objet : Mise en demeure — restitution du dépôt de garantie Lettre recommandée avec accusé de réception
Monsieur / Madame,
J'ai occupé le logement situé au [adresse] du [date d'entrée] au [date de sortie]. Les clés vous ont été remises le [date], accompagnées de l'état des lieux de sortie.
Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie d'un montant de [montant] € devait m'être restitué dans un délai de [1 ou 2 mois] suivant la remise des clés, soit au plus tard le [date limite].
À ce jour, ce montant ne m'a pas été restitué / les retenues effectuées ne sont pas justifiées par des documents probants.
Je vous mets en demeure de me restituer la somme de [montant] € dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier.
Passé ce délai, cette somme sera majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Je me réserve également le droit de saisir la Commission Départementale de Conciliation et, à défaut d'accord, le tribunal judiciaire compétent.
Veuillez agréer, Monsieur / Madame, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Le propriétaire peut retenir jusqu'à 20 % du montant de la caution en attente de la régularisation annuelle des charges, même si l'état des lieux est conforme. Ce solde doit vous être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes de la copropriété.
Si vous avez quitté le logement sans état des lieux de sortie (parce que le propriétaire ne s'est pas présenté malgré convocation), le logement est présumé rendu en bon état. Le propriétaire ne peut alors retenir aucune somme pour dégradations.
Convocation indispensable : envoyez toujours une lettre recommandée pour convoquer le propriétaire à l'état des lieux de sortie.
Dans une colocation avec bail individuel, chaque colocataire récupère sa propre caution indépendamment. Dans une colocation avec bail unique, la caution est solidaire : le propriétaire peut la restituer à un seul colocataire, à charge pour les colocataires de se répartir la somme entre eux.
Si le propriétaire a disparu ou ne répond plus à aucune sollicitation, saisissez directement le tribunal sans passer par la CDC. Joignez toutes les preuves de tentatives de contact.
Une retenue abusive sur caution est rarement un incident isolé. Les propriétaires ou agences qui pratiquent ce type de retenues le font souvent de manière systématique, logement après logement.
Sur VerifHabitat, les anciens occupants signalent ces pratiques : retenues injustifiées, absence de réponse, état des lieux biaisés. Avant de signer un bail, consultez les avis sur l'adresse — et si vous avez été victime d'une retenue abusive, déposez un avis pour protéger les futurs locataires.
Le propriétaire peut-il retenir la caution pour des dégradations non mentionnées à l'état des lieux de sortie ? Non. Seules les dégradations constatées et mentionnées à l'état des lieux de sortie peuvent justifier une retenue. Un dommage découvert après coup, sans preuve de sa survenance pendant le bail, ne peut pas être imputé au locataire.
Que faire si le propriétaire fournit un devis mais pas de facture ? Un devis suffit pour justifier une retenue provisoire. Mais si les travaux ne sont pas réalisés dans un délai raisonnable, vous pouvez contester. Si la facture est finalement inférieure au devis, le propriétaire doit vous restituer la différence.
La caution peut-elle être utilisée pour payer le dernier mois de loyer ? Non, c'est illégal. Le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé comme substitut au loyer. Si vous procédez ainsi, le propriétaire peut vous poursuivre pour impayés.
L'agence immobilière est-elle responsable en cas de retenue abusive ? L'agence agit pour le compte du propriétaire. C'est le propriétaire qui reste juridiquement responsable. Toutefois, si l'agence a commis une faute dans la gestion (état des lieux bâclé, calcul erroné), sa responsabilité peut être engagée.
Quel est le montant maximum de la caution ? Pour une location vide : 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée : 2 mois de loyer hors charges. Au-delà, le surplus est illégal et récupérable.
DPE G en location en 2026 : décence énergétique, bail, renouvellement, hausse de loyer, travaux, preuves et recours locataire.
Charges locatives abusives : justificatifs à demander, provision ou forfait, régularisation trop élevée, eau, chauffage et recours locataire.
Charges récupérables locataire : liste officielle, dépenses non récupérables, exemples concrets et justificatifs à demander au propriétaire.
Régularisation de charges après départ : eau, sous-compteur, fuite, justificatifs, prorata, dépôt de garantie et contestation.
Retour d'expérience
Votre avis peut signaler une régularisation importante, des justificatifs difficiles à obtenir, des charges stables ou au contraire un logement dont le coût réel dépasse l'annonce.